Umidità, condense e muffe nelle murature e nei solai degli edifici e delle costruzioni.
1- OPERE EDILI MAL ESEGUITE
Il codice civile dedica gli articoli dal 1655-1677 agli appalti e, in particolare, sette articoli, dal 1667 al 1673, al problema della "difformità e dei vizi dell'opera". Vi si afferma che l'appaltatore è tenuto a dar garanzia per le difformità e i vizi dell'opera eseguita.
Quando l'opera, come accade nel caso di immobili, è di lunga durata, la garanzia dell'appaltatore viene stabilita in un periodo di DIECI anni dal compimento dell'opera stessa, per gravi difetti, rovina o pericolo di rovina dell'edificio causati da vizio del suolo o difetto di costruzione.
2- LA "SCOPERTA" DEL VIZIO
La Cassazione (sentenza n. 1655/1986) ha chiarito che il momento della "scoperta del vizio" non coincide con quello in cui il committente si accorge che esiste una qualsiasi anomalia, ma quello in cui ragionevolmente si consolida la certezza che il vizio o difetto è causato da una responsabilità dell'appaltatore nell'esecuzione dell'opera.
In successive sentenze, ha affermato che la consapevolezza decorre nel momento in cui una PERIZIA di un tecnico dà forti indizi sulla responsabilità dell'appaltatore.
3- COSA PUÒ CHIEDERE IL COMMITTENTE
Il committente ha tre possibilità:
La prima è pretendere l'eliminazione del vizio, naturalmente a spese della ditta edile.
Non è detto che debba essere la stessa ditta che ha sbagliato a dover eseguire i lavori (Cassazione, sentenza n. 5103/1995) e il risarcimento può riguardare anche nuove, e più costose opere rispetto a quelle previste (Cassazione n. 1948/1989).
La seconda possibilità è chiedere la riduzione del prezzo da pagare o pagato e il risarcimento degli eventuali danni.
La terza scelta, utilizzabile se l'opera ha vizi così gravi da renderla inadatta al suo scopo, è pretendere la risoluzione del contratto.
4- COSA SI INTENDE PER GRAVI DIFETTI PER I QUALI VALE LA GARANZIA DECENNALE
La giurisprudenza ha dato diverse definizioni.
Per esempio quelli causati da metodi non idonei o nel compimento dell'opera non a regola d'arte (Cassazione n. 1948/1989), o i vizi che pregiudicano la funzione dell'immobile e ne limitano notevolmente il godimento o impediscono la funzione a cui l'opera è destinata (Cassazione, n. 3301/1996, n. 1256/1995, n. 1081/1995, n. 13112/1992).
Ad esempio: è stato giudicato grave difetto il fatto che un tetto o un terrazzo siano stati malamente impermeabilizzati e abbiano provocato infiltrazioni d'acqua nell'appartamento sottostante (Cassazione n. 1312/1992 e n. 2431/1986).
Le responsabilità previste sull'appalto sono state estese, in numerose sentenze della Cassazioni, anche al costruttore-venditore che mette un edificio in vendita, anche qualora noi sia stato materialmente lui ad edificarlo. Il tutto purché abbia sovrainteso ai lavori, anche solo mediante la nomina di un direttore dei lavori.
CONCLUSIONI
Pertanto, nel caso di difetti e danni dovuti alla formazione sulle pareti o sui solai di macchie di umidità, condense e muffe:
Realizziamo un'indagine termografica e redigiamo una perizia tecnica relativa ai difetti e ai danni riscontrati (perizia tecnica = scoperta del vizio).
Il proprietario dell'immobile, eventualmente tramite un legale, fa valere la garanzia decennale sulle opere e richiede, a spese dell'appaltatore, l'eliminazione del difetto e il risarcimento dei danni (oppure la riduzione del prezzo da pagare o pagato e il risarcimento dei danni oppure la risoluzione del contratto).
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